Учет доверительного управления имуществом

Учет операций по доверительному управлению имуществом

Условия доверительного управления имуществом

Сегодня на рынке распространены договоры доверительного управления, в частности управления объектами недвижимости. Собственники чаще стали отдавать недвижимость в доверительное управление, а не в аренду. В чем же различие?

Арендодатель по договору аренды передает во временное пользование имущество арендатору и за это получает определенное вознаграждение -арендную плату. Сумма арендной платы фиксируется в договоре.

Согласно договору доверительного управления собственник имущества получает доход в виде финансового результата от использования данного имущества, управление при этом осуществляется управляющим. Передача управления не влечет прекращения права собственности или его перехода.

Договор доверительного управления

Заключение договора доверительного управления чаще всего обусловлено стремлением привлечь специалистов, желанием освободиться от деятельности по управлению имуществом, но при этом сохранив прибыль, уменьшенную на вознаграждение управляющему.

Готовые работы на аналогичную тему

  • Курсовая работа Учет операций по доверительному управлению имуществом 470 руб.
  • Реферат Учет операций по доверительному управлению имуществом 260 руб.
  • Контрольная работа Учет операций по доверительному управлению имуществом 210 руб.

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту Узнать стоимость

К существенным условиям договора доверительного управления относятся:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование учредителя доверительного управления или выгодоприобретателя;
  • размер и форма вознаграждения управляющему;
  • срок действия договора.

Договор доверительного управления может быть заключен на срок до пяти лет. Передача недвижимости в доверительное управление требует государственной регистрации.

В соответствии со ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности на имущество к доверительному управляющему.

В доверительное управление может быть передано исключительно имущество индивидуально определенное:

  • объекты недвижимости;
  • ценные бумаги;
  • права;
  • иное имущество.

Преимуществом договоров доверительного управления перед договорами аренды для собственника имущества заключается в том, что бухгалтерский учет операций с имуществом, находящимся в доверительном управлении, ведет управляющий.

Замечание 1

Имущество, передаваемое в доверительное управление, обособляется от прочего имущества учредителя, с баланса учредителя оно не уходит и не учитывается на отдельном балансе. Такое имущество подлежит учету на обособленном балансе так же, как ведется учет филиала, выделенного на отдельный баланс.

Особенности бухгалтерского учета по довгорам доверительного управления

Для бухгалтерского учета операций по договорам доверительного управления используется 79 счет «Внутрихозяйственные расчеты». Для каждого договора у учредителя в бухгалтерском учете открывается субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом». При этом вести учет поручается управляющему по обособленному балансу.

В балансе управляющего не все операции отражаются. У него в учете отражаются вознаграждение и расходы, связанные с осуществлением деятельности по управлению имуществом.

Учредитель при составлении бухгалтерской отчетности не исключает стоимость переданного в управление имущества. Данные обособленного баланса управляющего, построчно суммируются с данными баланса учредителя по основной деятельности. В балансе учредителя данные по 79 счету субсчету «Расчеты по договору доверительного управления» не включаются.

Управляющий должен обеспечить учет операций, обусловленных осуществлением договора управления, в частности: учет доходов, расходов, отражение активов и обязательств в соответствии с учетной политикой учредителя управления.

интернет-биржа студенческих работ.»>
Рисунок 1. Операции по управлению имуществом оформляются первичными документах с пометкой «ДУ». Автор24 — интернет-биржа студенческих работ.

Метод начисления амортизации и срок полезного использования по объектам недвижимости, переданным в управление, определяются учетной политикой учредителя.

Большое значение при отражении в бухгалтерском учете операций по управлению имеет классификация доходов и расходов. Доходом учредителя признаются доходы, полученные от использования имущества, которое передано в управление. В бухгалтерском учете на обособленном балансе доходы отражаются проводкой:

  • Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
  • Кредит 90 «Продажи».

Расходы учредителя могут относиться к одной из трех групп:

  • расходы в процессе использования имущества, переданного в управление.
  • вознаграждение управляющему.
  • возмещаемые расходы управляющему учредителем.

Список возмещаемых расходов перечисляется в договоре доверительного управления. Расходы учредителя учитываются по дебету 26 счета «Общехозяйственные расходы» и кредиту 76 счета «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Доходом управляющего признается сумма вознаграждения. Она отражается по кредиту 90 счета «Продажи». Расходы по осуществлению деятельности, обусловленной доверительным управлением имуществом, у управляющего отражаются по дебету 20 счета «Основное производство» или 26 счета «Общехозяйственные расходы». Возмещаемые расходы в учете управляющего отражаются по кредиту 90 счета «Продажи» и в части затрат по оказанию услуг управления списываются с затратных счетов в дебет 90 счета субсчет «Себестоимость продаж». В процессе доверительного управления используются следующие проводки:


Рисунок 2. Учет операций по доверительному управлению имуществом. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Финансовый результат и упущенная выгода отражается у учредителя в качестве внереализационных доходов. Управляющий должен представить учредителю отчет о своей деятельности не позднее сроков, установленных для формирования бухгалтерской отчетности. Форма данного отчета произвольная.

Замечание 2

Следует отметить, что имущество, которое передано в доверительное управление и имущество, которое приобретено по договору доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя.

А.В. Толкушкин,
зам. постоянного представителя российского отделения
в Генеральном совете Международной налоговой ассоциации (IFA), к.э.н.

Опубликовано: Журнал «Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке» N 11-2002 год.

В последние годы на российском рынке недвижимости все чаще практикуется заключение сделок, совершаемых доверительными управляющими. Собственник имущества передает его в доверительное управление, а доверительный управляющий в пределах полномочий совершает от своего имени сделки по распоряжению этим имуществом. К основным видам операций, осуществляемых доверительными управляющими, относится сдача обЪектов недвижимого имущества внаем или аренду. При этом договором о доверительном управлении может быть предусмотрено право доверительного управляющего обременять залогом (ипотекой) как отдельные обЪекты, так и все имущество, переданное в доверительное управление.

📌 Реклама Отключить

Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих на основе договора о доверительном управлении

В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). ОбЪектами доверительного управления могут выступать обЪекты недвижимости (принадлежащие на праве собственности физическим лицам жилые дома, квартиры, приватизированные комнаты в коммунальных квартирах, дачи, садовые домики, земельные участки), предприятия как имущественные комплексы, ценные бумаги и другое имущество.

📌 Реклама Отключить

Одним из основных преимуществ договора доверительного управления недвижимым имуществом является возможность для собственника привлечь управляющую компанию либо физическое лицо — предпринимателя, обладающих необходимой информацией, профессиональными знаниями, в том числе знанием конЪюнктуры рынка, для наиболее эффективного использования имущества и увеличения доходности. Управляющий недвижимостью по договору доверительного управления может осуществлять широкий спектр действий в отношении доверенного ему имущества от своего имени, но с обязательным упоминанием об учрежденном доверительном управлении — в подписываемых договорах ставится отметка . Это позволяет отличать действия управляющего в отношении собственного и доверенного ему имущества. Для обособления имущества, переданного в управление, используется отдельный баланс.

📌 Реклама Отключить

Управляющий, заключая договор с пометкой , выступает стороной совершенных сделок. Возникающие из этих сделок обязательства подлежат погашению управляющим прежде всего за счет переданного в управление имущества.

Гражданский кодекс РФ устанавливает особые требования к форме договора о доверительном управлении. Это должен быть письменный договор, подлежащий нотариальному заверению и регистрации органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Если вышеуказанные требования не соблюдаются, то заключенный договор является недействительным.

Доверительное управление является возмездным договором, согласно которому управляющему причитается определенное вознаграждение, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом. Вознаграждение может определяться либо в процентах от среднего остатка управления, либо в процентах от прибыли (дохода), полученной в период управления имуществом.

📌 Реклама Отключить

Особо следует отметить регламентацию ответственности доверительного управляющего, так как ему передается имущество собственника, в отношении которого управляющий может производить широкий спектр различных действий. ГК РФ использует понятие , которую обязан проявить управляющий. В случае невыполнения этого условия доверительный управляющий должен возместить выгодоприобретателю, которым может быть и учредитель управления, упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа.

Если в результате использования имущества доверительным управляющим возникают долги, то они подлежат погашению за счет имущества, переданного в доверительное управление. Если этого имущества не хватает для погашения долгов, то взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и этого имущества — на средства учредителя управления, которые не переданы в доверительное управление.

📌 Реклама Отключить

В ГК РФ представлен исчерпывающий перечень оснований для прекращения договора о доверительном управлении:

  • смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидация юридического лица-выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
  • отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
  • смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим;
  • признание доверительного управляющего недееспособным или безвестно отсутствующим, а также признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
  • отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
  • отказ учредителя управления от договора по иным причинам (относительно предыдущей) при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
  • признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления (п. 1 ст. 1024 ГК РФ).

Учредитель управления может прекратить его и в иных случаях, но с обязательной выплатой управляющему вознаграждения, обусловленного договором. Поскольку четкая правовая регламентация договора о доверительном управлении утвердилась только с принятием второй части
ГК РФ, большого опыта в использовании этого вида договоров в нашей стране нет. Собственник может привлечь профессионалов к использованию своего имущества, предоставив им наибольшую свободу действий и обезопасив себя от отдельных негативных результатов такого управления. Это позволяет прогнозировать широкое использование доверительного управления. 📌 Реклама Отключить

Налоговые последствия совершения операций с недвижимостью на основе договора доверительного управления

Важно подчеркнуть, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). В связи с этим за учредителем управления (доверительным собственником) сохраняются все обязанности по уплате налогов и сборов, связанных с владением имуществом.

У физических лиц — учредителей доверительного управления могут возникать обязанности:

  • по уплате налога на доходы физических лиц (при продаже отдельных видов имущества; по налогу на имущество физических лиц при сдаче недвижимого имущества внаем или в аренду в течение того периода, когда ему принадлежит соответствующий обЪект недвижимости на праве собственности);
  • по земельному налогу (в том случае, когда в доверительное управление передается земельный участок, находящийся в собственности учредителя доверительного управления).

У юридических лиц — учредителей доверительного управления могут возникать обязательства по уплате налога на прибыль организаций, налога на имущество предприятий, земельного налога. Косвенные налоги (налог на добавленную стоимость и налог с продаж) уплачиваются доверительным управляющим в тех случаях, когда это необходимо по НК РФ. 📌 Реклама Отключить

Кроме того, в результате действий доверительного управляющего у учредителей доверительного управления могут возникать обязанности по уплате налога на доходы физических лиц или налога на прибыль организаций (в зависимости от того, какое лицо является учредителем доверительного управления) и при приобретении обЪекта недвижимости.

По договору доверительного управления учредитель управления может назначать бенефициарами любых лиц. Тогда эти лица будут получателями дохода, а значит и налогоплательщиками. Следовательно, только у них будут возникать обязательства по налогу на доходы физических лиц или по налогу на прибыль организаций.

Привлечение доверительного управляющего существенно расширяет возможности по вычету из валового дохода расходов, произведенных с целью извлечения дохода. Например, возможен вычет расходов по капитальному и текущему ремонту, улучшению и оборудованию жилого помещения, сдаваемого внаем или в аренду. Следует отметить, что возможности по вычету различного рода расходов, как правило, шире у индивидуальных предпринимателей и организаций, чем у физических лиц, не зарегистрированных в качестве предпринимателей. Однако только для того, чтобы заключить договор доверительного управления недвижимым имуществом, физическому лицу — собственнику этого имущества не нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

📌 Реклама Отключить

Правильно построенная система взаимоотношений между доверительным собственником, доверительным управляющим и бенефициарами позволяет в некоторых случаях осуществлять выплаты дохода таким образом, чтобы наиболее эффективно использовались предоставляемые действующим законодательством о налогах и сборах возможности.

Обязанности доверительного управляющего как налогового агента

Доверительный управляющий выступает в качестве налогового агента для доверительного собственника и других лиц, получающих доходы от доверительного управления (выгодоприобретателей). В его обязанности, в частности, входят начисление, удержание и перечисление налоговых платежей. Кроме того, он обязан в установленные сроки предоставлять информацию о начисленных и выплаченных налогах, а также удержанных налогах в налоговый орган по месту своей регистрации.

📌 Реклама Отключить

Термин используется в законодательстве о налогах и сборах с 01.01.99, то есть со дня вступления в силу части первой НК РФ.

В Российской Федерации термин означает — лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет (внебюджетный фонд) налогов. Налоговые агенты имеют те же права, что и налогоплательщики, если иное не предусмотрено НК РФ.

Налоговые агенты обязаны (ст. 24 НК РФ):

1) правильно и своевременно исчислять, удерживать из средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять в бюджеты (внебюджетные фонды) соответствующие налоги;

2) в течение одного месяца письменно сообщать в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог у налогоплательщика и о сумме задолженности налогоплательщика;

📌 Реклама Отключить

3) вести учет выплаченных налогоплательщикам доходов, удержанных и перечисленных в бюджеты (внебюджетные фонды) налогов, в том числе персонально по каждому налогоплательщику;

4) представлять в налоговый орган по месту своего учета документы, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов.

Налоговые агенты перечисляют удержанные налоги в порядке, предусмотренном НК РФ для уплаты налога налогоплательщиком. За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них обязанностей налоговые агенты несут ответственность в соответствии с законодательством.

Особенности исчисления,љ порядок и сроки уплаты налога на доходы физических лиц налоговыми агентами установлены в ст. 226 НК РФ.

Российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций в России, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога. Это делается с учетом ряда особенностей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов (их учреждениями). Указанные российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций, коллегии адвокатов и их учреждения в России именуются в гл. 23 НК РФ налоговыми агентами.

📌 Реклама Отключить

Исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются с зачетом ранее удержанных сумм
налога.

Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка 13%
(ст. 224 НК РФ), начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога. Сумма налога применительно к доходам, в отношении которых применяются иные налоговые ставки, исчисляется налоговым агентом отдельно по каждой сумме указанного дохода, начисленного налогоплательщику. Исчисление суммы налога производится без учета доходов, полученных налогоплательщиком от других налоговых агентов, и удержанных другими налоговыми агентами сумм налога.

📌 Реклама Отключить

Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику, при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты.

При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика. Невозможностью удержать налог, в частности, признаются случаи, когда заведомо известно, что период, в течение которого может быть удержана сумма начисленного налога, превысит 12 месяцев.

📌 Реклама Отключить

Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода, а также дня перечисления дохода со счетов налоговых агентов в банке на счета налогоплательщика либо по его поручению на счета третьих лиц в банках. В иных случаях налоговые агенты перечисляют суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем фактического получения налогоплательщиком дохода, — для доходов, выплачиваемых в денежной форме, а также дня, следующего за днем фактического удержания исчисленной суммы налога, — для доходов, полученных налогоплательщиком в натуральной форме либо в виде материальной выгоды.

Совокупная сумма налога, исчисленная и удержанная налоговым агентом у налогоплательщика, в отношении которого он признается источником дохода, уплачивается по месту учета налогового агента в налоговом органе. Налоговые агенты — российские организации, имеющие обособленные подразделения, обязаны перечислять исчисленные и удержанные суммы налога как по месту своего нахождения, так и по месту нахождения каждого своего обособленного подразделения. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по месту нахождения обособленного подразделения, определяется исходя из суммы дохода, подлежащего налогообложению, начисляемого и выплачиваемого работникам этих обособленных подразделений.

📌 Реклама Отключить

Удержанная налоговым агентом из доходов физических лиц, в отношении которых он признается источником дохода, совокупная сумма налога, превышающая 100 руб., перечисляется в бюджет в установленном порядке. Если совокупная сумма удержанного налога, подлежащая уплате в бюджет, составляет менее 100 руб., она добавляется к сумме налога, подлежащей перечислению в бюджет в следующем месяце, но не позднее декабря текущего года.

Уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой налога за физических лиц (ст. 226 НК РФ).

Налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц этого налогового периода и суммах начисленных и удержанных в этом налоговом периоде налогов ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговые органы направляют эти сведения налоговым органам по месту жительства физических лиц. При этом не представляются сведения о выплаченных доходах индивидуальным предпринимателям за приобретенные у них товары, продукцию или выполненные работы (оказанные услуги) в том случае, если эти индивидуальные предприниматели предЪявили налоговому агенту документы, подтверждающие:

📌 Реклама Отключить

  • государственную регистрацию в качестве предпринимателей без образования юридического лица;
  • постановку на учет в налоговых органах.

Налоговые агенты выдают физическим лицам по их заявлениям справки о полученных физическими лицами доходах и удержанных суммах налога (ст. 230 НК РФ).

Следует отметить, что у налогоплательщика — физического лица, сдающего имущество внаем или аренду могут возникать разные обязанности в зависимости от того, самостоятельно он осуществляет эти операции или через доверительного управляющего. Если физическое лицо-собственник получает доход по договору найма или аренды любого имущества, то оно обязано самостоятельно исчислить и уплатить налог, а также подать налоговую декларацию (подп. 1 п. 1 и п. 2, 3 ст. 228 НК РФ). В том случае, когда сдача имущества внаем или аренду осуществляется доверительным управляющим, обязанность по самостоятельному исчислению и уплате налога у физического лица и по подаче налоговой декларации возникает только в том случае, когда налог не был удержан доверительным управляющим как налоговым агентом (подп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ). В тех же случаях, когда доверительный управляющий своевременно и в полном обЪеме удерживает налог с сумм, выплачиваемых учредителю управления или выгодоприобретателям (бенефициарам), у этих лиц на основании получения указанного дохода обязанности по подаче налоговой декларации не возникает. Как отмечалось выше, эти лица могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей.

📌 Реклама Отключить

Налогообложение дохода в форме материальной выгоды при сделках
с залогом недвижимости, заключенных доверительным управляющим

ОбЪектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц может быть доход налогоплательщика, полученный в виде материальной выгоды.

Налогообложению в соответствии с п. 1
ст. 212 НК РФ подлежат:

  1. материальная выгода от экономии на процентах;
  2. материальная выгода от приобретения товаров (работ, услуг);
  3. материальная выгодаљ от приобретения ценных бумаг.

На основе договора доверительного управления доверительный управляющий может приобретать для учредителя управления отдельные виды недвижимого имущества. В тех случаях, когда такое имущество приобретается на условиях рассрочки платежа либо с привлечением кредита банка, это имущество может быть обремененным ипотекой в силу закона. Собственником обремененного ипотекой имущества в таких случаях становится учредитель управления. Если приобретение имущества будет осуществлено доверительным управляющим по ценам ниже рыночных, то лицом, получившим доход в виде материальной выгоды от приобретения товаров (работ, услуг), будет признан учредитель управления, так как именно он является лицом, приобретающим имущество в собственность. Схожая ситуация может возникнуть также в тех случаях, когда доверительный управляющий, действуя на основании договора о
доверительном управлении, осуществляет строительство, ремонт, модернизацию обЪектов недвижимости, принадлежащих учредителю доверительного управления, и при этом заключает договоры о проведении работ, оказании услуг, закупки материалов по ценам ниже рыночных. 📌 Реклама Отключить

Материальная выгода может возникнуть при приобретении или строительстве жилья, при приобретении физическим лицом закладной, а также при покупке инвестиционного пая.

Материальная выгода от экономии на процентах может возникать при ипотечном кредитовании физических лиц в тех случаях, когда условиями кредитного договора предусматривается уплата процентов по ставкам значительно меньшим, чем ставка рефинансирования
ЦБ РФ. Если кредит на таких условиях получает физическое лицо — собственник имущества, передаваемого в ипотеку, то у него возникает доход в виде материальной выгоды от экономии на процентах.

В соответствии с договором о доверительном управлении доверительный управляющий может быть уполномочен собственником — учредителем доверительного управления на сдачу недвижимого имущества в ипотеку с целью получения кредита (займа). В том случае, когда заемщиком по кредиту выступает доверительный управляющий, а в ипотеку передается находящееся в доверительном управлении недвижимое имущество, дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах у собственника имущества не возникает. В этой ситуации собственник имущества не является заемщиком по кредитному договору или договору ссуды. Если доверительный управляющий является физическим лицом, то доход в виде материальной выгоды может возникнуть у него, так как именно он является получателем кредита (или ссуды) на льготных условиях.

📌 Реклама Отключить

При этом у собственника имущества может возникнуть подлежащий налогообложению доход при реализации на аукционе имущества, являющегося предметом ипотеки, в результате обращения на него взыскания при невыполнении доверительным управляющим-заемщиком обязательств по кредитному договору.

Знание правил заключения договора доверительного управления имуществом может пригодиться как организациям и предпринимателям, так и любому человеку. Об основных особенностях и порядке расчетов по этому виду договоров – наша статья.

Е.Е. Амарина, эксперт АГ «РАДА»

Предметом договора доверительного управления может быть любое имущество, кроме денег. Исключение составляют банки и другие кредитные организации, которые осуществляют доверительное управление денежными средствами по договору с фирмой или гражданином.

Договор доверительного управления

По этому договору передается имущество в доверительное управление на определенный срок. Стороны договора:

– учредитель управления;

– доверительный управляющий.

Учредителем управления является собственник имущества. Но бывают исключения. Например, если речь идет об имуществе несовершеннолетнего лица. В этом случае им может быть попечитель.

📌 Реклама Отключить

В качестве доверительного управляющего может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Главное условие: он не может получать прибыль по этому договору, или, как сказано в Гражданском кодексе (ст. 1015), не может быть выгодоприобретателем. Доверительный управляющий может получать только вознаграждение, сумма которого прописана в договоре.

Также доверительный управляющий от своего имени в соответствии с договором имеет право совершать в отношении этого имущества любые сделки. В этом случае в документах после его имени или должности должна стоять пометка «Д.У.». Если сделка устная, то доверительный управляющий должен обязательно уведомить заинтересованную сторону о своем статусе. На это указано в пункте 3 статьи 1012 Гражданского кодекса. Это можно сделать по телефону, но лучше иметь подтверждающий документ. Например, телеграмму, факс, сообщение по электронной почте и т.д. Иначе, если сделка расстроится, он будет отвечать за результаты лично и только своим имуществом.

📌 Реклама Отключить

Выгодоприобретателя определяет учредитель управления. Таким образом, договор может заключаться как в интересах учредителя управления, так и в интересах указанного им выгодоприобретателя.

Обратите внимание: право собственности на имущество, переданное в доверительное управление, остается у учредителя управления. А учет этого имущества ведет доверительный управляющий на отдельном балансе.

Договор доверительного управления обязательно должен содержать следующие пункты:

– состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

– наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

– размер и форма вознаграждения управляющему, если ее выплата предусмотрена договором;

📌 Реклама Отключить

– срок действия договора.

Как правило, договор заключается на срок не более пяти лет. Однако если одна из сторон не заявила о прекращении договора по окончании его срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Учет при передаче имущества

Для расчетов по таким договорам к счету 79 открывается субсчет 79-3 «Расчеты по договору доверительного управления имуществом».

Этот субсчет использует как учредитель управления, так и доверительный управляющий.

Учет у учредителя управления

Передача имущества в доверительное управление в учете отражается проводкой:

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 01 (58-1, 58-2,…)

– переданы в доверительное управление основные средства, ценные бумаги и т. д.

Отметим, что при передаче в доверительное управление основных средств нужно списать сумму амортизации, начисленную по ним. Для этого делается проводка:

📌 Реклама Отключить

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 79-3

– списана сумма амортизации по основным средствам, переданным в доверительное управление.

Учет у доверительного управляющего

Получив имущество в доверительное управление, доверительный управляющий должен сделать следующие проводки:

ДЕБЕТ 01 (58-1, 58-2,…) КРЕДИТ 79-3

– получены в доверительное управление основные средства, ценные бумаги и т. д.

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 02

– учтена сумма амортизации по основным средствам, полученным в доверительное управление.

Пример

ООО «Строитель» передало ЗАО «Подрядчик» по договору доверительного управления технологическое оборудование:

– первоначальная стоимость оборудования – 120 000 руб.;

– начисленная амортизация – 30 000 руб.

ООО «Строитель» является учредителем управления. В его учете делаются следующие проводки:

📌 Реклама Отключить

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 01

– 120 000 руб. – учтена стоимость оборудования, переданного в доверительное управление ЗАО «Подрядчик».

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 79-3

–30 000 руб. – списана сумма амортизации по переданному оборудованию.

ЗАО «Подрядчик» – доверительный управляющий. Бухгалтер «Подрядчика» сделал проводки:

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 79-3

– 120 000 руб. – оприходовано оборудование, полученное от ООО «Строитель» (учредитель управления);

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 02

– 30 000 руб. – учтена сумма амортизации по полученному оборудованию.

–конец примера–

Расчеты по договору доверительного управления

Учет у учредителя управления

Для учета прибыли по договору доверительного управления используются счета:

– счет 90 «Продажи» (если доход от доверительного управления является предметом деятельности организации);

📌 Реклама Отключить

– счет 91 «Прочие доходы и расходы» (в остальных случаях).

Получение прибыли по договору за отчетный период в учете отражается проводками:

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 90 (91-1)

– отражена прибыль, причитающаяся к получению за отчетный период (эта сумма должна быть указана согласно отчету доверительного управляющего);

ДЕБЕТ 50 (51, 52) КРЕДИТ 79-3

– поступили денежные средства от доверительного управляющего по договору.

Обратите внимание: учредитель управления может предусмотреть в договоре, что в случае возникновения упущенной выгоды доверительный управляющий должен ее возместить.

Сумма упущенной выгоды в учете отражается так же, как и прибыль, полученная по этому договору.

Учет у доверительного управляющего

Доверительный управляющий отражает прибыль, которую он должен перечислить учредителю управления, на счете 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

📌 Реклама Отключить

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 79-3

– отражена прибыль, причитающаяся учредителю управления.

После оплаты:

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 50 (51, 52)

– перечислены деньги учредителю управления.

Пример

ООО «Орбита» передало ЗАО «Спутник» компьютер по договору доверительного управления для разработки web-сайтов. За полугодие прибыль по договору доверительного управления составила 50 000 руб.

Бухгалтер ООО «Орбита» (учредитель управления) сделал проводки:

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 91-1

– 50 000 руб. – отражена прибыль по договору доверительного управления (согласно отчету доверительного управляющего);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 79-3

– 50 000 руб. – получены деньги в счет прибыли по договору.

ЗАО «Спутник» – доверительный управляющий. Бухгалтер «Спутника» на отдельном балансе сделал проводки:

📌 Реклама Отключить

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 79-3

– 50 000 руб. – отражена прибыль, причитающаяся ООО «Орбита» по договору доверительного управления;

ДЕБЕТ 79-3 КРЕДИТ 51

– 50 000 руб. – перечислены деньги учредителю управления.

–конец примера–

Прекращение договора

Доверительный управляющий может отказаться выполнять договор в одностороннем порядке, только если это невозможно по независящим от него причинам. Если причины необоснованны – он лишается вознаграждения по договору. Также договор доверительного управления может прекратиться в следующих случаях:

– ликвидации сторон;

– отказа выгодоприобретателя от получения выгоды по договору;

– признание сторон недееспособными, безвестно отсутствующими, несостоятельными (банкротами) и др.

При одностороннем расторжении договора другую сторону надо уведомить об этом за три месяца до прекращения срока его действия.

Физическое лицо передает в доверительное управление нежилое помещение ООО

Спасибо за ответ и ссылки, понятно из ссылок стало следующее:
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) { В МОЕМ СЛУЧАЕ ФИЗ.ЛИЦО } передает другой стороне (доверительному управляющему) { В М.С. ООО } на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
ДАННЫЙ ДОГОВОР ПОДЛЕЖИТ РЕГИСТРАЦИИ В РЕГ.ЦЕНТРЕ.
2. ПОСЛЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ООО МОЖЕТ ПРИМЕНЯТЬ ТОЛЬКО УСН Д-Р ИЛИ ОСНО. УСН6% ПРИМЕНЯТЬ НЕЛЬЗЯ!
3. ДОВ.УПРАВЛЯЮЩИЙ ОТКРЫВАЕТ ОТДЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТНЫЙ СЧЕТ, С КОТОРОГО МОЖЕТ ПРОИЗВОДИТЬ ОПЛАТУ РАСХОДОВ ПО СОДЕРЖАНИЮ ПОСТАВЩИКАМ И ПОДРЯДЧИКАМ, НАЛОГИ И СБОРЫ.
4. ООО НАЧИСЛЯЕТ АМОРТИЗАЦИЮ.
5. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ПЛАТИТ ВЛАДЕЛЕЦ { В МОЕМ СЛУЧАЕ ФИЗ.ЛИЦО }
6. По итогам отчетного периода ДОВ.УПРАВЛЯЮЩИЙ { В М.С. ООО } предоставляет отчет собственнику имущества (учредитель управления) { В МОЕМ СЛУЧАЕ ФИЗ.ЛИЦО } по ДОХОДАМ И РАСХОДАМ.
7. Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в соответствии с договором доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит налогообложению в установленном порядке. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления.
8. В случае, если по условиям договора доверительного управления имуществом учредитель доверительного управления не является выгодоприобретателем либо установлено более одного выгодоприобретателя, определение налоговой базы участников такого договора осуществляется с учетом следующих особенностей:
1) доходы выгодоприобретателя по договору доверительного управления имуществом включаются в состав его доходов от реализации или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода и подлежат налогообложению в установленном порядке;
2) расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, если указанным договором предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора), не учитываются учредителем управления при определении налоговой базы, но учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя. При этом расходы на вознаграждение доверительного управляющего (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, если указанным договором предусмотрена выплата вознаграждения за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора) учитываются отдельно и признаются расходами учредителя доверительного управления в составе внереализационных расходов;
НЕ ПОНИМАЮ ВОТ ЧТО: ЕСЛИ ООО САМО В ЭТОМ ПОМЕЩЕНИИ НАХОДИТСЯ И РАБОТАЕТ И ВЕДЕТ В НЕМ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО ДРУГОМУ ВИДУ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, МОЖНО ЛИ УЧРЕДИТЕЛЮ УПРАВЛЕНИЯ { В МОЕМ СЛУЧАЕ ФИЗ.ЛИЦО } УПЛАЧИВАТЬ ЭТОМУ ООО 1000 РУБ. НА РАСХОДЫ ПО КОММУНАЛКЕ ПО ДАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЕСЛИ ДА ТО У ООО С ЭТОЙ ТЫСЯЧИ ЗА МИНУСОМ РАСХОДОВ ВОЗНИКАЕТ ОБЯЗАННОСТЬ УПЛАТИТЬ 15%УСН, А У ФИЗ.ЛИЦА ТОЛЬКО НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО?

Учредитель доверительного управления

. По общему правилу учредителем доверительного управления выступает собственник имущества, передаваемого в управление. В качестве доверительного управляющего может выступить любой собственник, обладающий имуществом на праве собственности, — государство, субъект Федерации, муниципальное образование, юридическое или физическое лицо.
Лишены возможности выступать в качестве доверительного управляющего те юридические лица, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения.

Это ограничение диктуется тем обстоятельством, что передача имущества в доверительное управление осуществляется с целью реализации правомочий собственника, исключительным усмотрением которого и определяется фигура доверительного управляющего. Помимо того, с экономической точки зрения было бы неразумным и нецелесообразным допускать возможность передачи унитарными предприятиями третьим лицам в доверительное управление того имущества, которым они наделены в целях выполнения задач, определенных собственником.
В целом такими же соображениями продиктованы и запреты, установленные для передачи в доверительное управление того имущества, которое передано собственником в оперативное управление учреждениям. Вместе с тем из этого правила есть исключение, которое касается автономных учреждений. В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. «Об автономных учреждениях»*(861)) автономное учреждение вправе распоряжаться: 1) имуществом, не относящимся к недвижимому или особо ценному движимому; 2) закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет выделенных собственником средств недвижимым имуществом и имуществом, отнесенным к особо ценному движимому, но с согласия собственника; 3) недвижимым и особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет собственной деятельности. Таким образом, автономное учреждение вправе передавать указанное имущество в доверительное управление при соблюдении установленных законодательством условий.
Закон предусматривает ряд случаев, когда учредителем доверительного управления могут быть и иные лица, не являющиеся собственниками соответствующего имущества. Так, в соответствии со ст. 1073 ГК в том случае, если в составе наследственной массы имеется имущество, требующее охраны и управления (например, предприятие как имущественный комплекс), то на нотариуса возлагается обязанность выступить учредителем доверительного управления и заключить соответствующий договор с доверительным управляющим. Другой случай учреждения доверительного управления лицом, не являющимся собственником, предусмотрен в ст. 38 ГК. Согласно п. 1 этой статьи при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор доверительного управления таким имуществом.
Для отдельных субъектов — лиц, занимающих государственные должности, установлены обязательные требования о передаче того или иного имущества в доверительное управление. Так, в соответствии с Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. «О Правительстве Российской Федерации»*(862) члены Правительства РФ обязаны передавать в доверительное управление под гарантию государства на время своего пребывания в составе Правительства находящиеся в их собственности доли (пакеты акций) в уставном капитале коммерческих организаций, независимо от того, приводит это к конфликту интересов или нет.
В законодательстве имеются и ограничения возможности некоторых субъектов передавать имущество в доверительное управление. Такие ограничения установлены, например, для тех должников, которым оказывается финансовая помощь. Так, в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 9 июля 2002 г. «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных производителей»*(863) должник, который включен в состав участников программы финансового оздоровления сельскохозяйственных товаропроизводителей, не вправе учреждать доверительное управление имуществом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *